ローンを組むに当たっては自分がいくらくらい借りられるのかを知っておく必要があると思う。
一般的に言われている金額は年収の25%〜40%(地方銀行やその土地に深く根付いた銀行ほど高い数字になるっぽい)を年数でかけたものだけど、実際はそんな単純な計算ではないらしい。
不動産会社なんかで営業さんがよくこの数字を言ってくるけど、実際には自分がいくらまでなら返すことができるのかっていう指標にすらなっていないと思う。
たとえば年収が500万の人が40%返済に充てたら絶対に生活できないだろうしね。
で、実際の計算式だけど年収と何年借りるのか、今借りているローンの返済額が必要になる。
たとえば年収500万で、35年の住宅ローンを組みたい場合。
車のローンが残価設定50万、月2万、ボーナス月7万で返済していてあと31回(うちボーナス月5回)残っているとすると、下記のような計算になるらしい。
※30回+残価を1回っていう仮定。
500万 × 0.35(35%) / 12 = 145,833円・・・月間返済額の上限(A)
7万(ボーナス月) × 5(回) + 2万(通常月) × 25(回) + 50万(残価) x 1(回) = 135万(ローンの残り)
135万(ローンの残り) / 31(回) = 43,548円・・・借入額を支払い回数で割った月間の返済額(B)
145,833(A) – 43,538(B) = 102,295円・・・ローン部分を引いた事実上の月間返済額の上限(C)
102,295(C) / 4,428(年利4%で100万円借りた場合の月間返済額) × 100万 = 23,101,852円・・・実際に借りられる額の上限
ここで注意が必要なのは、実際には月2万、ボーナス月7万で返しているとしても、計算上はローン残額全体を返済回数で割った数が月間の返済額となるところと4,428って言う数字だと思う。
4,428っていうのは上でもちょっと触れたけど、100万円借りた場合年利4%で月あたりいくら返済するかっていう数字。
当然短ければ短いだけ数字は大きくなり、30年だと4,774、25年だと5,278となる。
不動産会社は(C)に単純に12ヶ月、35年を掛けた額の42,963,900円と言ってくると思うけど、実際に借りれるのは23,101,852円で半分くらいしか借りられないってことになるらしい。
車のローンがないとしても32,934,282円・・・かなり減った感じでしょ？
ちなみに35%って数字も年収に応じて変化するらしいからこの数字については実際に自分で審査をしてみるしかないと思う。
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